오늘은 부부가 증여에 대하여 살펴보겠습니다.
1. 증여의 개념
증여란 당사자 일방이 무상으로 재산을 상대방에 수여하는 의사를 표시하고 상대방이 이를 승낙함으로써 그 효력이 생기는 계약을 말합니다.
2. 증여세 문제
증여를 받게 되면 수증자(재산을 받는 자)는 증여가액에 따라 이래와 같이 증여세를 신고 납부하여야 합니다.
과세표준
세율
누진공제액
1억원 이하
10%
-
1억원 초과
5억원 이하
20%
1천만원
5억원 초과
10억원 이하
30%
6천만원
10억원 초과
30억원 이하
40%
1억 6천만원
30억원 초과
50%
4억 6천만원
그러나 부부간 증여의 경우 6억까지는 증여세가 발생하지 않고, 직계존비속간의 증여의 경우 5,000만원까지 증여세가 발생하지 않습니다.
3. 취등록세 문제
부부간 증여의 경우 6억까지는 증여세가 발생하지 않는다고 일반적으로 잘 알고 있으나 취득세가 부과되는 것을 잘모르는 경우가 많습니다. 그래서 남편이 부인에게 증여하기 위하여 소유권 이전(증여)등기를 의뢰하는 부부가 있습니다. 그런데 대부부의 의뢰인들이 증여세가 발생하지 않는다고 생각하고 이전등기를 의뢰하는데 부부간 증여의 경우 증여세는 부과되지 않으나 재산을 받는 수증자의 경우 재산을 취득하는 것이 되므로 취득세와 등기를 하는 것에 대하여 등록면허세를 납부하여야 합니다.
따라서 증여하려는 주택(아파트)의 공시지가가 1억인 경우 아래와 같은 비용일 발생하게 됩니다.
공 과 금
취득세
3,500,000원
지방교육세
300,000원
등기신청수수료
15,000원
채권할인금
56,790원
소계 : 3,871,790원
그래서 부인의 요구로 남편이 부인에게 증여를 원인으로 소유권 이전등기를 의뢰했다가 비용이 380만원 가까이 나온다고 하면 대부분 부인들이 증여받기를 포기하고 돌아가는 경우가 있습니다. 따라서 부부간 6억 이하의 부동산 증여의 경우에는 취득세와 등록면허세를 반드시 검토 후 증여계약을 체결하여야 할 것입니다.
4. 부부간 매매
위에서 살펴보았듯이 부부간 주택을 증여할 경우 취등록세가 공시지가의 3.8%부과되는 것을 알 수 있습니다. 그런데 부부간 매매의 경우에는 매매가격이 1억인 경우 취등록세가 1.1%부과되므로 증여에 비하여 2.7% 취등록세 등을 덜 부담할 수 있어 간혹 실제 증여가 목적인 등기를 매매를 원인으로 소유권 이전등기를 요구하는 경우가 있습니다.
1억 매매의 경우 공과금
취득세
1,000,000원
지방교육세
100,000원
등기신청수수료
15,000원
채권할인금
36,340원
소계 : 1,151,340원
그런데 실제 증여인 등기를 매매로 할 경우 세무당국에 세금포탈로 적발될 경우 포탈세금의 징수와 과태료 등을 감안하면 증여등기를 매매인 것으로 이전 등기하는 것을 신중하게 결정하여야 할 것입니다.
5. 부담부 증여
그렇다면 부부가 증여의 경우 합법적인 방법으로 취등록세를 절감하는 방법인 무엇이 있는지 알아보겠습니다.
증여하려고 하는 부동산에 근저당권이 설정되어있거나, 타인에게 임대하거나 전세를 준경우는 증여자가 부담하는 근정당권 채무의 변제, 임대차 보증금, 전세금 보증금의 반환채무를 수증자가 부담하는 것을 내용으로 하는 증여계약을 부담부 증여라고 합니다.
부담부 증여의 경우 부담부분(채무액에 해당하는 금액)에 대하여는 취득세를 매매로 보아 1%의 등록세, 그 외 부분은 증여 등록세 3.5%를 부과하므로 공시지가 1억원 주택에 5천만원의 근저당권이 설정된 경우 취등록세로 250만원을 부담하게되므로 일반적인 증여보다 130만원 가량 취득세를 절감할 수 있습니다. 다만, 부담부분에 대하여 양도차액이 발생할 경우 양도세가 발생할 수 있으므로 반드시 등기전에 세무사와 협의후 등기하여야 할 것입니다.
증여부분
매매부분
취득세
1,750,000원
취득세
500,000원
지방교육세
150,000원
지방교육세
50,000원
등기신청수수료
15,000원
등기신청수수료
15,000원
채권할인금
28,400원
채권할인금
15,890원
소계 : 1,943,400원
소계 : 580,890
6. 부부간 신탁등기
일반적으로 부부간에 증여등기는 배우자 중 일반이 재산을 임의로 처분하는 것을 방지하거나 혼인생활의 신뢰를 바탕으로 주택의 명의를 변경하려고 하는 경우가 대부분인 경우가 많습니다. 따라서 배우자가 처분을 하지 못하게 하려는 목적만 있다면 신탁등기를 하는 것이 대안이 될 것입니다. 그런데 간혹 일부 법무사나 변호사 사무실에서 가등기나, 근저당권 설정을 권하는 경우가 많으나 가등기나 근저당권 설정은 원인채무가 있어야 합니다. 즉 돈을 빌려주고 변제를 담보하기 위하여 근저당권을 설정하여야 하는 것이므로 원인채무가 존재하지 않는 상태에서 가등기나 근저당권을 설정하면 등기는 무효가 되어 말소될 운명에 처하게 됩니다.
이러한 것을 방지할 수 있는 것이 신탁법상의 신탁등기가 되겠습니다.
신탁이란 위탁자가 자신의 재산을 수탁자에게 맡겨 재산을 관리하거나 처분하게 하는 것으로 부부간에 남편의 재산을 아내에게 신탁하여 아내가 관리하는 것을 말합니다.(신탁등기를 하면 수탁자 앞으로 소유권 이전이 됩니다.) 산탁등기의 경우 증여세를 금액에 관계없이 부과되지 않고, 등록면허세 또한 7,200원만 납부하게 되므로 비용면에서 많은 절감을 할 수 있는 방법이 될 것입니다.
신탁등기를 하기 위하여 신탁계약서를 작성하게 되면 모든 부동산 처분은 신탁계약서 내용에 따라 처리되므로 위탁자나 수탁자 모두 부동산을 신탁계약에 의하지 않고 임의로 처분할 수 없게 됩니다.
7. 증여등기시 필요한 서류
1. 증여자
인감증명서 + 인감도장
주민등록 초본(주소변동내역 포함 발급)
등기권리증(일명 집문서)- 분실의 경우 재발급되지 않아 추가비용 발생
부담부 증여의 경우 : 채무를 증명할 수 있는 부채증명서 등
2. 수증자
주민등록 초본
도장(막도장)
이상으로 증여등기에 대하여 살펴보았습니다.
다음에는 임대차(전세)의 확정일자 및 대항력 등에 대하여 알아보겠습니다.
법무사 정용호 사무소
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취 급 업무
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민사소송 : 대여금, 물품대금, 공사대금, 명도소송, 소유권 이전등기 청구
민사신청 : 가압류, 가처분,
가사소송 : 이혼, 양육비 청구, 성본 변경, 재산분할, 위자료 청구, 개명, 친생자 부존재 심판청구
상업등기 : 법인설립, 협동조합 설립, 임원변경, 증자, 본점이전
부동산등기 : 소유권 보존등기, 이전등기, 전세권 근저당권 설정등기 신탁, 임차권등기 등